부담부증여와 순수증여 세금 계산 완전 정리 (2025 최신판)

부담부증여와 순수증여 세금 계산 완전 정리

 

부담부증여와 순수증여 세금 계산 완전 정리 (2025 최신판)

부동산을 가족에게 이전할 때 가장 많이 쓰는 방법 중 하나가 증여입니다.
그런데 단순히 무상으로 이전하는 순수증여와, 대출·전세보증금 등 채무를 함께 이전하는 부담부증여는 세금 구조가 완전히 다릅니다.
잘만 활용하면 절세 효과가 크지만, 잘못하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있죠.

 

 

 

1. 순수증여란?

✔  정의: 조건 없이 재산 전체를 무상으로 이전

✔  세금 구조: 수증자(받는 사람)가 자산 전체를 기준으로 증여세 부담

✔  양도세: 없음 (유상거래가 아니므로)

✔ 취득세: 증여 취득세 기본세율 3.5% (지방교육세 등 포함 시 약 3.8%)

• 단, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 이상 주택을 증여하면 12% 중과
• 1세대 1주택자 → 배우자·직계비속 증여 시 예외적으로 3.5% 적용

예시
시가 5억 원 아파트를 성년 자녀에게 순수증여
→ 과세표준: 5억 − 5,000만(기본공제) = 4.5억
→ 증여세: 4.5억 × 20% − 1,000만 = 8,000만 원

 

 

2. 부담부증여란?

 

✔ 정의  : 재산과 함께 그 재산에 걸린 채무(대출, 전세보증금 등)를 수증자가 인수하는 방식

✔  세금 구조

• 수증자: (자산가액 − 채무액 − 기본공제) = 증여세 과세표준
• 증여자: 채무 인수분을 ‘유상 양도’로 보고 양도소득세 과세

✔  취득세

• 무상분: 순수증여분에 증여세율(3.5% 또는 중과 12%) 적용
• 유상분: 채무액에 유상취득세율(주택 1~3% 등, 다주택·지역 따라 중과 가능) 적용

예시
시가 5억, 채무 2억, 성년 자녀 증여, 증여자 취득가 3억

• 증여세 과세표준 = (5억 − 2억) − 5,000만 = 2.5억
• 증여세 = 2.5억 × 20% − 1,000만 = 4,000만 원
• 증여자 양도차익(채무분) = 2억 − (3억 × 2/5) = 8,000만 원 → 양도세율 적용
• 취득세 = 무상분(3억) × 세율 + 유상분(2억) × 세율

 

증여세_계산기_2025.html

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3. 순수증여, 부담부 증여 세금 구조 비교

구분	순수증여	부담부증여
정의	재산 전체 무상 이전	재산 + 채무 이전
증여세 과세표준	자산 전체 − 기본공제	(자산 − 채무) − 기본공제
증여세 부담자	수증자	수증자
양도세 부담자	없음	증여자(채무분)
취득세	증여세율(3.5% 또는 중과)	무상분: 증여세율 / 유상분: 유상세율
절세 가능성	낮음	채무액만큼 과세표준 감소 가능

 

 

4. 사례별 세액 비교

 

세액 조건

• 아파트 시가: 5억
• 채무: 2억
• 증여자 취득가: 3억
• 수증자: 성년 자녀(기본공제 5,000만)
• 주택 중과 요건 없음(취득세 3.5%, 유상 2%)
• 단순 세율 적용 예시

항목	순수증여	부담부증여
증여세 과세표준	4.5억	2.5억
증여세	8,000만	4,000만
양도세	없음	채무분 차익 8,000만 × 세율 적용
취득세	1,750만	무상분 1,050만 + 유상분 400만 = 1,450만
총 세부담(양도세 제외)	9,750만	5,450만 + 양도세

 

채무액이 크고 증여자의 양도차익이 적을수록 부담부증여가 유리

 

 

5. 이월과세 주의사항

• 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내 매도하면, 수증자의 취득가액을 증여자의 취득가액으로 계산(양도세 이월과세 적용)
• 2023.1.1. 이후 증여분은 5년 → 10년으로 연장

 

6. 증여·양도세 신고 기한

• 증여세: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
• 양도세(부담부증여 채무분): 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고

 

7. 계약서 작성 시 유의사항

1. 채무 내역 명확히 기재 (대출·전세계약서 첨부)
2. ‘수증자가 채무를 인수하고 상환한다’는 조항 필수
3. 수증자 상환능력 입증자료 첨부
4. 채무 인수 절차를 등기 이전 전에 완료

 

8. 부담부증여와 순수증여 절세팁

• 양도세+증여세 총액 기준으로 반드시 시뮬레이션
• 채무액이 큰 경우 유리하지만, 양도차익이 많으면 불리할 수 있음
• 부담부 증여와 순수증여에 대한 정확한 전문가 상담 필요

 

 

 

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